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O mercado imobiliário brasileiro é bastante amplo e diversificado, envolvendo desde incorporações e construções — de empreendimentos residenciais e comerciais — até locações e sofisticados instrumentos financeiros. Pois a pandemia de covid-19, ao repentinamente paralisar muitas atividades econômicas, teve um impacto significativo nessa ampla cadeia setorial.
No ramo da construção, a pandemia representou a desaceleração de obras já em andamento e também de projetos, à medida que as empresas não tinham como saber como seria, a partir de março de 2020, a demanda pela compra das unidades a serem lançadas.
Se na incorporação e na venda a situação ficou difícil, igualmente foi um desafio para as empresas dependentes de locação — tanto locadores quanto locatários — administrar os efeitos da pandemia. A explosão do IGP-M com a forte alta do dólar (reflexo da emergência sanitária) tornou praticamente inviável a correção integral dos contratos de aluguel, que por tradição no Brasil tem como base esse índice calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV). O indicador chegou a ultrapassar a casa de 30% em base anuais, o que obrigou proprietários e inquilinos a encontrar a melhor composição para o reajuste: afinal, era necessário que os valores dos aluguéis ficassem num patamar que impedisse o aumento da vacância.
As negociações foram especialmente complicadas nos casos de shoppings e lojas. De um lado, os empreendimentos precisavam garantir a renda do aluguel para arcar com a manutenção dos espaços e, em alguns casos, para remunerar cotistas de fundos imobiliários ou preservar o valor de mercado da empresa (nas situações de shoppings com ações negociadas na bolsa). De outros, lojistas ficaram sem receita com os centros de compras fechados, sem caixa para pagar os aluguéis e outras despesas relacionadas.
Nesse aspecto a pandemia afetou muito os fundos imobiliários. Donos também de agências bancárias (muitas fechadas durante a crise) e de lajes corporativas, eles tiveram que driblar a vacância para continuar atendendo os interesses de seus cotistas.
Pandemia foi desafio para fundos imobiliários
Acompanhando os outros segmentos do mercado imobiliário brasileiro, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) também sofreram com a crise provocada pela pandemia. Além das incertezas próprias do cenário, eles precisaram contornar o aumento da vacância de espaços para continuar remunerando adequadamente os cotistas.
Popularizados na última década e meia, os FIIs são considerados produtos de investimento misto: têm uma parte de renda fixa (o rendimento mensal associado aos aluguéis pagos pelos locatários) e outra de renda variável, já que em boa parte dos casos as cotas dos FIIs são negociadas em bolsa de valores. Por sinal, a expansão desse tipo de investimento ao longo dos anos só foi possível por causa do desenvolvimento do mercado secundário. Sem ele, as cotas de FIIs tornam-se investimentos ilíquidos — ou seja, o investidor teria dificuldades para encontrar compradores para suas cotas caso desejasse vendê-las.
Os fundos imobiliários podem obter suas receitas de empreendimentos dos mais variados tipos, principalmente edifícios de escritórios, shoppings, empreendimentos de hotelaria, imóveis onde estão instaladas agências bancárias e galpões logísticos. Por causa dessa diversidade, nem todos os FIIs sofreram o baque da pandemia com a mesma intensidade. Por exemplo, amenizaram o impacto os FIIs donos de galpões logísticos, que viram a demanda por esse tipo de espaço se multiplicar com o avanço do e-commerce. Em contrapartida, fundos imobiliários proprietários de espaços para escritórios em muitos casos viram as empresas locatárias devolverem os imóveis por terem colocado os funcionários em home office.
Assim como outros segmentos do mercado, no entanto, os FIIs já parecem estar voltadando ao prumo. Levantamento feito pela fintech Smartbrain com 68 fundos imobiliários com cotas negociadas na B3 mostra que 34% deles apresentaram desempenhos positivos no mês de março de 2021. Considerando os três primeiros meses deste ano, o percentual é um pouco mais alto, de 40%. O trabalho levou em consideração nessa análise a variação das cotas dos FIIs no mercado secundário e os rendimentos mensais (aluguéis) pagos aos cotistas.