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Se aprovada como lei, troca de IGP-M por IPCA tende a desequilibrar mercado imobiliário

Na avaliação de especialistas, embora a intenção do legislador pareça positiva do ponto de vista da proteção de locatários contra o aumento exorbitante de aluguéis, o PL trata de maneira superficial as relações complexas existentes entre proprietários e inquilinos, e os demais participantes do mercado imobiliário.

A substituição do IGP-M pelo IPCA como índice de correção de aluguéis no País pela força da lei, como prevê o Projeto de Lei 1.026/21, tende a provocar importantes desequilíbrios no mercado imobiliário brasileiro, afirmam especialistas. Motivada pela forte alta do IGP-M em um ano, na casa de 30%, a troca do indicador por via legal pode ter efeitos colaterais indesejáveis para os fundos de investimento imobiliário (FIIs) e para outros instrumentos financeiros.

A questão está no descasamento que seria provocado pela obrigatoriedade. Isso porque fundos imobiliários estruturados para receber receitas de aluguéis corrigidas pelo IGP-M — e que, por isso, pagam os rendimentos mensais a seus cotistas com base nesses valores — teriam que adaptar os repasses a montantes reajustados pelo IPCA. Esse descolamento tem poder para, ao longo do tempo, causar problemas de fluxo de pagamentos dos FIIs, o que também pode influenciar negativamente as cotas desses fundos negociadas no mercado secundário.

Tratamento superficial da questão

 O texto não leva em consideração, por exemplo, que os fundos imobiliários já montaram suas estruturas contando com um índice de correção (o IGP-M). Em geral, esses veículos já de saída consideram a possibilidade de variações do índice, mas não têm previsão para usar um índice determinado por lei, engessado.

As oscilações do índice de correção fazem parte do mapa de risco dos fundos imobiliários, mas uma obrigação legal acaba causando muita insegurança jurídica, fator que inclusive pode afastar novos investidores. Os gestores dos fundos veem as altas e baixas dos indicadores de inflação como um movimento natural da economia. Disparadas, como o movimento atual do IGP-M, são consideradas circunstâncias temporárias — logo, não faria sentido estabelecer em lei o índice de correção.

Em junho de 2021, o PL 1.026/21, de autoria do deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP) estava aguardando parecer do relator na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados para ser encaminhado para o plenário. 

 

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