O governador de São Paulo, Tarcísio de Freitas, fez do projeto de requalificação do centro da capital uma das principais bandeiras de sua gestão, e que pode virar sua vitrine eleitoral. Apesar da credibilidade e do custo a ser pago pelo Estado mais rico da União nessa empreitada, a revitalização da região poderá ser um teste involuntário no enfrentamento de um problema que o governo terá que superar: as regras do Brasil que inviabilizam iniciativas de retrofit. Este é um dos recortes de uma análise contundente de Carlos Ferrari, sócio da NFA Advogados, sobre as incoerências regulatórias do ambiente de negócios em todo o Brasil.
A observação de Ferrari parte de uma observação surpreendente, de que o volume de imóveis sem uso no Brasil supera o déficit habitacional do país. “Se eu puder criar um uso adequado de imóveis que existem prontos e não estão sendo utilizados como deveriam, eu já acabo com o déficit habitacional. Olha que maluquice”, afirmou, em entrevista ao Blue Chip Talks.
Importante ressaltar que domicílios vagos e déficit habitacional não medem o mesmo fenômeno, e nem todo imóvel vazio poderia ser convertido imediatamente em moradia. Ainda assim, os números ajudam a dimensionar a provocação. O Censo 2022 do IBGE registrou 11,4 milhões de domicílios vagos no país, enquanto a Fundação João Pinheiro estimou o déficit habitacional em 6,2 milhões de moradias. Antes de discutir onde construir mais, talvez valha entender por que o país encontra tanta dificuldade para reutilizar os ativos que já possui.
Queremos revitalizar, mas dificultamos o retrofit
Para Ferrari, a revitalização de áreas centrais esbarra justamente nas regras criadas para viabilizá-la. O retrofit, processo de adaptação de imóveis antigos para novos usos, deveria ser uma das principais ferramentas para recuperar regiões degradadas e atrair investimentos para áreas que já contam com infraestrutura instalada. Na prática, diz o advogado, investidores encontram exigências regulatórias e custos de adequação capazes de comprometer a viabilidade econômica dos projetos antes mesmo de eles saírem do papel.
“Você tem uma dificuldade tão grande de adequar o imóvel antigo para a regra vigente”, afirmou. “Se fizer uma reforma e chamar o bombeiro, ele vai ser proibido no imóvel mais antigo de fazer aquilo. Primeiro, tem que trocar todo o sistema de incêndio”, exemplifica.
Mesmo o Estado com maior capacidade fiscal e institucional do país não tem caminho simples pela frente. “Mesmo com credibilidade e com um custo a ser pago pelo Estado de São Paulo, o estado mais rico da União, a gente vai enxergar o quão desafiador vai ser essa requalificação do centro de São Paulo”, afirmou Ferrari. “E isso se espalha no Brasil todo.”
Carlos Ferrari – sócio da NFA Advogados
Queremos gerar emprego, mas faltam trabalhadores nos canteiros
O mesmo padrão aparece quando o assunto é mão de obra. Ferrari relatou o caso de um cliente no Espírito Santo que enfrenta um problema cada vez mais comum na construção civil: trabalhadores deixam o canteiro durante o horário de almoço e simplesmente não retornam. Em alguns empreendimentos, a perda diária de profissionais já passou a fazer parte do planejamento operacional. “No Brasil você tem um desafio, uma competição entre incentivo público e incentivo privado para o trabalho”, disse ele. “É mais aceitar e negociar, fazer vista grossa, do que abrir mão do funcionário.”
Queremos simplificar, mas a reforma aumenta a complexidade
A reforma tributária também aparece na lista de paradoxos. Ferrari reconhece a necessidade de simplificar um sistema considerado um dos mais complexos do mundo. O problema, segundo ele, está na forma como a transição vem sendo construída. “A gente está caminhando para um sistema de transição tão complexo que arrisco a dizer que não tenha uma pessoa que já compreendeu todas as consequências que ainda virão pela frente”, avaliou. “A gente tenta reduzir o custo Brasil e acaba ultrapassando a elevação prevista.”
O padrão que se repete
Ao longo da entrevista, Ferrari voltou repetidamente ao mesmo ponto. O Brasil conhece seus problemas. O desafio está em alinhar as soluções aos incentivos criados pelo próprio sistema. Quando isso não acontece, surgem situações que parecem contraditórias. “Infelizmente, na hora de resolver o problema, se usa todo tipo de interesse pessoal, privado, próprio, e não o interesse real da população, o interesse do país”, afirmou.
Para Ferrari, o desafio não está em identificar os problemas. Está em construir soluções que não criem novos obstáculos pelo caminho. “O não fazer nada é o que reduz o valor dos imóveis e afasta o investimento”, concluiu Ferrari. “E isso se espalha no Brasil todo.”