Vender com desconto nem sempre é a melhor saída. Rever o valor pedido, adaptar o imóvel ao perfil do varejista, investir em infraestrutura, reorganizar o mix de operações e profissionalizar a gestão dos espaços comerciais podem ser alternativas mais eficientes para recuperar parte das fachadas ativas que permanecem vazias em empreendimentos residenciais lançados nos últimos anos. Para Julia Botelho, fundadora e CEO da Matchpoint, consultoria especializada na gestão de patrimônio imobiliário com cerca de R$ 3 bilhões em ativos sob administração, o mercado finalmente começa a trocar o diagnóstico pela busca de soluções.
A dimensão do problema ajuda a explicar essa mudança de postura. Levantamento da Associação Comercial de São Paulo (ACSP) indica que entre 60% e 80% das fachadas ativas permanecem desocupadas, dependendo da região analisada. O mesmo estudo mostra que o número de empreendimentos com esse modelo saltou de 4 para 218 nos eixos urbanos pesquisados após a revisão do Plano Diretor. A pesquisa também identificou que os casos de maior ocupação concentram-se principalmente em grandes redes dos segmentos de conveniência, supermercados, bancos e utilidades domésticas, evidenciando as dificuldades enfrentadas por pequenos varejistas para absorver esses espaços.
Para Botelho, o conceito nunca esteve errado. O erro foi tratar o varejo como se funcionasse sob a mesma lógica da incorporação residencial.
“O incorporador precificou a fachada ativa pelo mesmo preço do residencial, sem perceber que o varejo é um mercado completamente diferente.”
Juliana Botelho – CEO e fundadora da Matchpoint
Segundo Botelho, enquanto apartamentos são vendidos com base em localização, padrão construtivo e potencial de valorização, uma loja precisa fechar a conta da operação. Fluxo de pedestres, visibilidade, acesso, estacionamento, infraestrutura, custo de ocupação e perfil do consumidor pesam muito mais na decisão do lojista do que o valor patrimonial do imóvel.
“O varejista olha para aquele imóvel e diz: minha operação funciona a R$ 50 por metro quadrado. Mas estão cobrando R$ 100. E ainda existe um condomínio elevado porque ele acaba pagando parte da estrutura do residencial.”
Esse diagnóstico também aparece em estudos da própria ACSP e em debates promovidos pelo Secovi-SP, que apontam como principais entraves para a ocupação das fachadas ativas projetos pouco adaptados às necessidades do comércio, custos elevados de ocupação e ausência de planejamento sobre o perfil das operações que deveriam ocupar esses espaços.
Para Botelho, a saída passa menos por insistir em preços elevados e mais por administrar esses imóveis como ativos comerciais. Isso significa revisar valores de locação, conceder períodos de carência quando necessário, adaptar a infraestrutura para determinados segmentos e, principalmente, pensar o conjunto das lojas como um pequeno centro comercial.
“Quando você vai a um shopping, ninguém pensa apenas em uma loja. Existe um gestor olhando o mix de operações. Não adianta ter cinco farmácias. A mesma lógica vale para uma fachada ativa.”
Na avaliação da executiva, a principal lição desse ciclo não é abandonar as fachadas ativas, mas incorporá-las de maneira mais inteligente aos próximos empreendimentos. Especialistas em varejo deveriam participar do desenvolvimento dos projetos desde as primeiras etapas, ajudando a definir localização, infraestrutura, metragem e composição do mix comercial antes mesmo do lançamento.
“Não faz sentido deixar de construir fachada ativa porque houve erros. Faz sentido trazer quem entende de varejo para desenvolver esse produto. O incorporador sabe construir. O especialista em varejo sabe fazer a operação funcionar.”