Todo CRI ou CRA nasce de direitos creditórios que devem gerar o fluxo de pagamento ao investidor e pode contar com diferentes garantias para reforçar a proteção da operação. Essa engrenagem funciona enquanto os recebíveis seguem a rota prevista e os ativos dados em garantia permanecem disponíveis. Basta o tomador mudar as regras no meio do caminho, alugando o imóvel que deveria ser vendido ou negociando o boi que garantia a dívida, para essa proteção perder valor.

Os primeiros sinais nem sempre são evidentes. No mercado imobiliário, um dos sinais é quando uma carteira de recebíveis despenca sem explicação ou um imóvel some da lista de vendas e reaparece alugado. No agro, um rebanho encolhe entre uma fiscalização e outra. Isoladamente, nenhum desses movimentos caracteriza má-fé. Quando os números deixam de fechar, porém, a securitizadora precisa responder rapidamente se os movimentos revelam uma dificuldade real de pagamento ou se o dinheiro e as garantias estão sendo deliberadamente desviados.

Para Amanda Martins, sócia-fundadora da Canal Securitizadora, a maior parte dos problemas enfrentados pelos tomadores decorre de dificuldades reais de pagamento, agravadas pelos juros altos. Há, no entanto, situações em que a empresa flagrou a retirada deliberada de recursos da estrutura. “Tivemos casos em que o devedor estava tirando dinheiro da operação, desviando o recurso, e conseguimos identificar. É preciso agir rápido, porque o dinheiro não volta.”

Como a garantia pode encolher

O tema ganha relevância porque a pessoa física ampliou sua presença nesse mercado. Em março de 2026, a B3 contabilizava 490,2 mil investidores individuais com R$ 110,1 bilhões aplicados em CRIs e 640 mil com R$ 135,3 bilhões em CRAs.

No mercado imobiliário, uma das garantias mais utilizadas é a cessão fiduciária dos recebíveis da venda das unidades. Numa das operações acompanhadas pela Canal, a investigação mostrou que imóveis estavam sendo alugados numa estrutura em que os recebíveis vinculados à operação vinham das vendas. Ou seja, o empreendimento continuava gerando dinheiro, só que fora do fluxo destinado aos credores. A descoberta levou a Canal a passar a contemplar também receitas de aluguel em determinadas estruturas. Amanda conta que a equipe chegou a visitar imóveis para verificar se havia pessoas morando nas unidades.

No agronegócio, a vulnerabilidade é maior porque boa parte da garantia anda, literalmente, com pernas próprias. “Imóvel é mais difícil de fraudar, porque o terreno está ali. Mas no agro tudo é móvel. Os recebíveis são móveis”, afirma Amanda. Rebanhos, soja e milho podem estar vinculados a um CRA e funcionar como proteção enquanto permanecem à disposição da operação. Se o produtor vende esses ativos por fora e não direciona o dinheiro para o pagamento da dívida, a garantia encolhe sem que o investidor necessariamente perceba. O desvio pode aparecer apenas na fiscalização seguinte, muitas vezes realizada mensalmente por um servicer. Quando chega a hora de executar a garantia, relata Amanda, os animais ou grãos que deveriam estar lá podem simplesmente não existir mais.

Amanda Martins – sócia-fundadora da Canal Securitizadora

Quando os números não fecham

Apesar das diferenças entre os dois mercados, o primeiro alerta costuma aparecer no comportamento dos recebíveis. Uma queda de arrecadação pode ter explicações legítimas, como obra atrasada, vendas mais fracas, problemas na produção ou uma dívida que ficou pesada demais. Em algumas operações acompanhadas pela Canal, o controle envolve cerca de 300 obrigações ao longo de um único ano, entre documentos, covenants e níveis mínimos de garantia. Em caso de dificuldade financeira, diz Amanda, a Canal coloca tomador e investidores à mesma mesa para discutir novas condições.

Ter uma garantia formalmente constituída também não significa conseguir transformá-la em dinheiro com facilidade. Amanda cita uma fazenda dividida em várias matrículas, oferecidas a credores diferentes. A Canal tinha uma delas, enquanto um banco e um fundo detinham outras. No papel, cada instituição estava protegida. Na prática, vender apenas uma fração da propriedade seria difícil, e a recuperação do crédito poderia depender de um acordo entre os credores para negociar a fazenda como um todo.

Em outro caso, mais extremo, o problema chegou ao aval. Quando foi necessário buscar patrimônio do garantidor, o dinheiro já havia saído do Brasil. Amanda ressalva que episódios de má-fé não são recorrentes, mas a experiência reforça a defesa de diferentes camadas de proteção numa mesma operação, evitando depender apenas de um imóvel, dos recebíveis ou do patrimônio de um avalista. Para o investidor, importa saber quais garantias foram constituídas, mas também quem acompanha os recebíveis e os ativos durante a vida da operação e com que rapidez consegue reagir quando os números deixam de fechar.

Matéria baseada na entrevista de Amanda Martins, sócia-fundadora da Canal Securitizadora, ao podcast Blue Chip Talks. Veja a íntegra da entrevista aqui.