A Cy.Capital, gestora especializada em fundos imobiliários controlada pela Cyrela, projeta encerrar o ano de 2026 com R$ 1 bilhão sob gestão em crédito, praticamente o dobro do volume em carteira atualmente, estima o sócio e head de crédito estruturado, Danny Gampel. Segundo o executivo, a estratégia de crescimento combina originação própria de crédito com exposição seletiva a equity — uma equação que, na avaliação da gestora, amplia o potencial de distribuição de dividendos sem exigir aumento proporcional de risco.
A base do modelo está na forma como as operações são estruturadas. Diferentemente de boa parte do mercado, que acessa operações já distribuídas por grandes bancos, a Cy,Capital atua diretamente com incorporadoras na originação dos projetos.
Hoje, entre 70% e 80% da carteira nasce dessa relação direta, o que reduz custos de intermediação e preserva uma fatia maior da rentabilidade dentro do fundo. “A gente bate na porta e conversa com as incorporadoras. Estruturando as operações de uma forma mais customizada, podemos trazer uma remuneração maior para os investidores”, afirma.
Essa lógica, segundo o sócio da Cy.Capital, também se traduz na composição da carteira. Hoje, cerca de 90% dos ativos estão alocados em CRIs, instrumento que garante previsibilidade de receitas e sustenta a distribuição recorrente de dividendos. “Nossos investidores, em sua maioria pessoas físicas, querem receber dividendos”, diz. “Os CRIs pagam juros e correção monetária mensalmente, e a gente distribui esses recursos para os cotistas”, completa.
Risco seletivo
Estruturada em 2021, a gestora consolidou patrimônio em R$ 3 bilhões sob gestão no ano passado, multiplicando o volume de R$ 500 milhões registrado no ano de fundação. Um dos diferenciais, segundo Gampel, está na camada adicional de retorno, sustentada pelo acesso a informações operacionais mais detalhadas. Por estar integrada à Cyrela, a gestora acompanha de perto dados e informações de mercado que aumentam a confiança para assumir exposições mais seletivas. “A gente tem muita informação: sabe qual foi o custo da obra, quanto vendeu naquele prédio, naquela rua”, afirma Gampel. “Isso faz a gente ter confiança para investir em equity”, indica.
Hoje, cerca de 90% da carteira está em crédito, principalmente CRIs, o que garante previsibilidade de resultado e sustenta a distribuição de dividendos. Os outros 10% ficam em equity, mas de forma bastante seletiva. “A gente só entra no investimento quando tem muita informação sobre o ativo, como custo de obra, velocidade de vendas e preço, o que permite aumentar o retorno sem alterar o risco estrutural da carteira”, afirma Gampel.
Na prática, essa combinação equilibra previsibilidade e ganho adicional de retorno. Ao manter a maior parte da carteira em crédito, a gestora preserva a base de distribuição de dividendos, ao mesmo tempo em que usa a exposição pontual a equity como alavanca de performance.
Gampel também revelou suas perspectivas para o futuro do mercado imobiliário. Na avaliação do head, o setor tende a entrar em um ciclo mais favorável, impulsionado pela perspectiva de queda da taxa de juros. Nesse ambiente, o crédito deve seguir como um dos principais vetores de alocação, justamente por sua capacidade de atravessar diferentes fases do ciclo com maior estabilidade. “Se passamos bem por um cenário com a taxa de juros a 15%, continuaremos entregando bons retornos com a taxa em patamares mais baixos, sobretudo porque o mercado vem amadurecendo e incorporando estruturas mais robustas de garantia”, projeta.