Há uma contradição que, na avaliação do Rodrigo Marcatti, sócio-fundador e CEO da Veedha Investimentos, ainda impede parte dos investidores de aproveitar uma das principais oportunidades do mercado imobiliário. Enquanto diversos fundos imobiliários (FIIs) são negociados na bolsa com descontos de até 25% em relação ao valor patrimonial, muitos investidores continuam tomando decisões com base exclusivamente na oscilação diária das cotas, deixando de enxergar o valor dos ativos que compõem os portfólios. “O investidor tende a olhar no fundo imobiliário a renda versus o CDI e esquece de olhar o valor do patrimônio, que muitas vezes está muito descontado”, afirma Marcatti.

Segundo ele, existem fundos negociados entre 20% e 25% abaixo do valor patrimonial, mesmo reunindo ativos considerados de alta qualidade. Essa diferença decorre muito mais do comportamento do investidor do que dos fundamentos do mercado. Enquanto quem compra um imóvel físico costuma acompanhar apenas a renda gerada pelos aluguéis, diz ele, o investidor em FIIs convive diariamente com a cotação das cotas na tela da bolsa, o que acaba influenciando sua percepção sobre o investimento. “As pessoas compram um imóvel para investir e olham quanto de aluguel entra na conta. No fundo imobiliário, elas ficam olhando o preço da tela todos os dias. Isso gera ansiedade e faz muita gente esquecer que está comprando patrimônio com desconto”, afirma.

Segundo Marcatti, essa distorção faz com que ativos imobiliários de primeira linha sejam negociados abaixo do custo de reposição, inclusive em regiões consolidadas como a Faria Lima, em São Paulo. “Em vários casos, o ativo está sendo negociado abaixo do custo de construir um empreendimento equivalente”, afirma.

Rodrigo Marcatti, sócio-fundador e CEO da Veedha Investimentos

O único almoço grátis é a diversificação da carteira

A avaliação ocorre em um momento de amadurecimento da indústria. Dados da B3 mostram que a base de investidores em fundos imobiliários ultrapassou 3 milhões de pessoas, consolidando os FIIs entre os principais instrumentos de acesso ao mercado imobiliário brasileiro. Ainda assim, Marcatti acredita que a volatilidade diária das cotas continua influenciando o comportamento dos investidores, principalmente em períodos de juros elevados.

Apesar desse cenário, os fundos imobiliários seguem ocupando aproximadamente 10% das carteiras administradas pela Veedha e permanecem entre as principais apostas da gestora para alocação de patrimônio no médio e longo prazo. O executivo ressalta, porém, que a escolha dos ativos exige análise criteriosa da qualidade dos imóveis, do risco de crédito, das garantias e da diversificação dos portfólios. “Hoje não existe mais garantia de que uma grande empresa não terá problemas. O único almoço grátis que existe no mercado continua sendo a diversificação”, afirma.

Aquisições e novo ciclo de expansão

Enquanto identifica essa janela de oportunidade no mercado de FIIs, a Veedha prepara um novo ciclo de expansão com aquisição de empresas de assessoria financeira que administram entre R$ 1 bilhão e R$ 2 bilhões em patrimônio. Atualmente com R$ 12 bilhões em ativos sob custódia, atendendo aproximadamente 15 mil clientes, segundo Marcatti, a Veedha espera adquirir ao menos uma empresa este ano e encerrar 2026 com R$ 15 bilhões sob custódia.

Além de ampliar escala, as aquisições buscam fortalecer o ecossistema de serviços financeiros da companhia, que hoje reúne assessoria de investimentos, consultoria patrimonial, crédito, câmbio, seguros, planejamento sucessório, advisory para compra e venda de empresas e consórcios.