A mudança de comando em uma empresa familiar raramente acontece em um ambiente de estabilidade. Na Setin Incorporadora, a preparação da segunda geração coincidiu com uma transformação profunda do mercado imobiliário e da própria estratégia da companhia. Enquanto reorganizava a governança e estruturava um processo sucessório ainda com o fundador Antônio Setin à frente do negócio, a empresa ampliou a aposta no segmento econômico, que hoje já representa mais da metade da operação, manteve sua presença no alto padrão e decidiu fortalecer uma identidade própria em vez de seguir a tendência dos branded residences assinados por grifes internacionais.
Para Bianca Setin, vice-presidente da incorporadora, essa transição construída em vida deu à empresa algo que vai além da continuidade familiar, pois, diz ela, criou condições para adaptar o negócio a um novo ciclo do mercado sem romper com o legado construído ao longo de quase cinco décadas. “Às vezes a gente fala de sucessão, a gente fala de morte, e não necessariamente precisa ser morte. Sucessão em vida é tão mais fácil. Tem seus desafios, mas você tem ali o teu pai do lado, ele consegue passar o legado dele de uma forma mais real”, diz Bianca.
A tese de Bianca sobre sucessão em vida começa, antes de tudo, pelo negócio. Formada dentro da própria Setin — entrou como office girl aos 16 anos e passou por praticamente todos os departamentos, de obra a atendimento ao cliente —, a executiva argumenta que esse conhecimento interno se traduz em velocidade de decisão, algo que considera decisivo em um mercado de ciclo longo e sujeito a choques constantes. “A vantagem de ter passado por praticamente todos os departamentos me dá uma visão ampla do negócio. Nossa empresa é enxuta, de tomada de decisão muito rápida.”
Bianca Setin – Vice-presidente da Setin
Família grande, um protocolo
Essa mesma leitura orienta o processo sucessório em si, o que significou também formalizar as regras familiares por trás do negócio. Antônio Setin foi casado quatro vezes, o que faz da companhia uma sociedade entre quatro núcleos familiares diferentes. Bianca é a mais velha entre oito irmãos e, segundo ela, o próprio pai fez questão de que a sucessão não fosse uma imposição vinda de cima, os irmãos deveriam validá-la como sucessora. “Meu pai é casado quatro vezes, então são quatro famílias dentro da mesma família, ligados pelo meu pai, pelo legado dele. A gente precisava organizar todo esse processo. Hoje a nossa empresa tem essa governança estruturada, desde a família até dentro do negócio.”
Foi essa mesma disciplina que a companhia levaria para dentro da própria estrutura financeira em sondagens dos bancos para fazer oferta pública. Em vez de embarcar nos IPOs, a Setin usou a provocação para testar sua própria maturidade financeira.
Em 2019, a empresa trocou toda a área financeira, contratou um CFO de mercado e uma auditoria da Ernst Young para revisar os três últimos balanços segundo o padrão exigido pela CVM. No meio do processo, o CFO deixou o cargo — e Bianca assumiu a função. “Você abrir o balanço de uma incorporadora, você fala assim três anos, mas você tem que retroagir 10, 15 anos, porque o nosso ciclo é muito longo. A gente conseguiu tirar o balanço sem ressalva nenhuma no ano seguinte”, diz Bianca. Até hoje, relata, a Setin é auditada pela EY, o que permite à companhia ter acesso ao mercado de capitais com transparência e eficiência como uma empresa de capital aberto.
O resultado apareceu na prática. A Setin passou a acessar o mercado via emissões de CRIs, incluindo seu primeiro certificado verde, este ano, atrelado ao segundo empreendimento da linha Alma Brasileira, no Itaim, bairro nobre da capital paulista.
Essa mesma decisão de permanecer fechada ganhou um novo argumento nos últimos anos, diante de juros que caem “a conta-gotas”, inflação pressionada por um novo conflito bélico e a entrada em vigor da reforma tributária. Segundo Bianca, ter as decisões concentradas entre ela e o pai é, hoje, uma vantagem competitiva direta. “A vantagem do momento da Setin ser capital fechado e estar muito na mão minha e do meu pai é a gente conseguir dar esse drive muito rápido e virar o navio de uma forma que ele não bata no iceberg.”
O avanço do econômico e a aposta na marca própria
É essa agilidade, segundo ela, que vem permitindo à companhia se mover rápido em duas frentes de portfólio ao mesmo tempo, como a aposta no segmento econômico sem tirar o pé do alto padrão. O segmento econômico, hoje operado sob a marca Mundo Apto, passou a representar mais da metade dos negócios do grupo — reflexo, segundo Bianca, do próprio momento do mercado imobiliário brasileiro, mais do que uma escolha isolada da companhia. De outro, a guinada para o econômico não veio acompanhada de recuo no alto padrão.
Este ano, a Setin lança um empreendimento de R$ 600 milhões sob a marca Alma Brasileira, criada como resposta estratégica aos branded residences internacionais, que impõem padronização de projeto em troca do licenciamento de uma grife estrangeira. “A gente resolveu se apropriar do que tem no Brasil. Eu não queria que fosse só marketing, eu queria que fosse uma essência, porque marketing por marketing é tão vazio.”
Com arquitetos, artesãos e materiais nacionais em vez de licenciamento internacional, a marca dá à Setin liberdade para tratar cada empreendimento como projeto único, sem repetição de plantas entre endereços, sem depender da chancela de uma grife estrangeira para se posicionar no alto padrão. É, no fim, a mesma lógica que atravessa toda a entrevista. Sucessão, governança e portfólio como partes de uma única tese, construída em vida e testada por um mercado que não dá trégua.